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基礎知識コラム

空き家に係る所得税の譲渡所得の特別控除の特例

「空き家に係る所得税の譲渡所得の特別控除の特例」とは、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年(2019年)12月31日までの間に売却して、一定の要件に当てはまる場合に、その相続により取得した個人の譲渡所得の金額から3,000万円まで特別に控除が認められる制度です。平成31年度税制改正により、適用要件や期限の延長など変更がありました。詳細は、<平成31年度税制改正>の項目を御覧下さい。

・被相続人居住用家屋の要件

①昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

②区分所有建物登記がされている建物でないこと。

③相続開始直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

 

・特例制度の適用を受けるための要件

(1)売却した人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

(2)次の①又は②の売却をしたこと。

①相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売却するか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売却すること。

※被相続人居住用家屋は次の(A)と(B)の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等はAの要件を満たす必要があります。

(A) 相続の時から譲渡時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

(B) 譲渡時において一定の耐震基準を満たすものであること。

②相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売却すること

※被相続人居住用家屋は次の(a)の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の(b)及び(c)の要件を満たす必要があります。

(a) 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

(b) 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

(c) 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

(3)相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

(4)売却代金が1億円以下であること。

(5)売却した家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(6)同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

(7)親子や夫婦など特別な関係がある人に対して売却したものではないこと。

「特別の関係」には、生計を一にする親族、家屋を売却した後その売却した家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 

・適用を受けるための手続

この特例の適用を受けるためには、「譲渡所得の内訳書」、売却した資産の「登記事項証明書」等、売却した資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」等、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。

 

<平成31年度税制改正>

平成31年度税制改正前の制度では、被相続人が老人ホーム等の入所していた施設で死亡した場合には、相続開始直前の「被相続人の居住用家屋」の要件に該当しないため、特例が適用されないこととされていました。

しかし、今回の改正で、被相続人の居住の用に供されなくなった家屋及土地等について、下記要件を満たす場合は特例が適用されることになりました。

 

・適用要件

(1) 被相続人が要介護認定等を受けていて、相続の直前まで老人ホーム等に入所をしていたこと

(2) 被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続開始直前まで、対象の家屋について一定の使用がなされ、事業用や貸付用又は被相続人以外の者の居住用に供されていたことがないこと

 

・特例の適用期限の延長

平成31年度税制改正により特例の適用期限が、2023年12月31日まで延長されることとなりました。

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